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Crédito para desarrolladores en Rosario

El enorme déficit habitacional y el despegue de los créditos hipotecarios, llevaron a que sólo en Rosario se entregue un promedio diario de diez de estos préstamos individuales para cumplir el sueño de la casa propia. Para que oferta y demanda no se desacoplen en el tiempo, el Gobierno avanzó del otro lado del mostrador, con nuevas líneas para desarrolladores. El Banco Nación picó en punta ofreciendo financiar el 80% de proyectos de vivienda al pozo, a 30 años y con una tasa del 4,5% en UVA, que bajará al 3,5% al momento en que se pueda hipotecar. Ricardo Griot, titular de Pecam SA, vicepresidente segundo del Consejo Ejecutivo Nacional de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y presidente de la comisión de Desarrollos Inmobiliarios de la entidad y asistente de la Mesa Sectorial de la Construcción (Estado nacional y privados) consideró que esta línea crediticia apunta a que, ante una demanda cada vez más activa de viviendas, la oferta acompañe. En entrevista con la AEV REVISTA detalló la letra chica de estos créditos, cómo se está analizando su implementación, qué modelo de construcción imagina y cómo impactarán en la región. “La decisión es muy buena, aunque demandará un tiempo su puesta en marcha y tendrá éxito si los bancos privados la acompañan”, analizó.

AEV REVISTA: ¿Qué primera impresión le dejó esta línea de créditos para desarrolladores?
Ricardo Griot: Si bien todavía quedan algunas dudas y hoy el tema está únicamente en cabeza del Banco Nación, es una medida muy importante, que se irá consolidando en el tiempo. Es una variante que se necesitaba para generar más oferta que acompañe la activa demanda. Ocurre que venimos de un proceso complejo, donde el sistema financiero no tiene la experticia ni está preparado para analizar un desarrollo que en sí mismo tiene sus particularidades. Por eso los bancos tienen que reordenarse, formar especialistas como ocurre en todo el mundo, separando en algunos casos la banca mayorista de la minorista.

AEV REVISTA: Esa es la línea del directorio del Nación, luego debería bajar al campo. ¿Cómo se implementaría?
Ricardo Griot: Básicamente, el banco administra las preventas y la persona de origen será sujeto de crédito. Ese recurso daría el monto del crédito de la unidad, que se a administrará de acuerdo al avance de obra y se lo trasladará al desarrollador con distintas particularidades. La gente empezaría a pagar el crédito acordado, ya no la precalificación. El boleto habilita mas allá de que cambie su situación futura. Están viendo si habrá o no periodo de gracia para la devolución, o si se paga desde el primer día. En principio es parecido al modelo peruano. De origen, el desarrollador sale a prevender con crédito hacia la gente, ajustando la liberación del dinero a las particularidades de cada desarrollo y de acuerdo al grado de avance.

AEV REVISTA: ¿En qué aspectos todavía quedan dudas?
Ricardo Griot: La implementación respecto a los bancos privados, que les cuesta asumir el riesgo de construcción. Tenes un montón de compradores que le diste un crédito para comprar algo que no está construido y los bancos no quieren correr riesgo de que no se construya y después se tengan que hacer cargo de eso. El Nación, como banco público, pareciera que si está dispuesto. Hay una vocación y decisión del Gobierno de impulsar a los bancos para que se sumen, pero no se los puede puede obligar.

AEV REVISTA: ¿Qué modelo de construc ción imaginan?
Ricardo Griot: Claramente hoy tenés que pensar en el mercado objetivo, y lo más buscado es la primera casa, gente joven, con acotados metros cuadrados, que es lo que en ese momento de la vida se puede pagar, para más adelante ir creciendo. Porque la UVA te permite eso: ahorrar, comprar metros cuadrados, vender y comprar más. Particularmente creo estos créditos favorecerán desarrollos en escala, que se hagan por etapas, con unidades compactas y algunos amenities. Se requiere un cambio muy profundo del lado de los desarrolladores, que ya no se manejarán ni con el inversor ni para él. Habrá un público exigente, que es quien comprará la propiedad, que es muy activo y financiará el sistema. Será necesario un mayor profesionalismo.

AEV REVISTA: ¿El crédito puede devolverse con departamentos?
Ricardo Griot: Los bancos en ningún caso son parte del negocio, no les interesa. Por eso a lo que apuntan es a que le devuelvan el dinero y a sumar nuevos clientes, que tendrán por mucho tiempo porque el crédito hipotecario consolida esa relación. Pero la experticia la tiene el desarrollador y no los bancos y por eso estos sólo intermediarán financieramente entre oferta y demanda.

AEV REVISTA: ¿Las líneas cambian según sean para Buenos Aires o para el interior?
Ricardo Griot: El esquema macro es igual en todos lados. El cambio importante es entender cómo se va a financiar la vivienda. El Estado decidió salir de su rol de desarrollador, incluso en vivienda social, y fijar determinadas pautas que son para todo el país. En el caso de dos a cuatro salarios, está basado en tres aristas: subsidios, ahorro y préstamo. A partir de cuatro salarios, se basa en ahorro y préstamo, siendo el Estado facilitador. Eso es en todo el país. Después cada región tiene sus particularidades: tal vez la cuota que puede pagar la gente permita avanzar más fácilmente en el interior que en Capital Federal por el valor de la tierra, del m2.

AEV REVISTA: En todo esto, ¿cómo impacta la reducción de la alícuota de ingresos brutos para estos créditos?

Ricardo Griot: Pasar del 7,5% al 1,5% es un gran espaldarazo. En todos los lugares donde se aplicó, los bancos bajaron las tasas y en Santa Fe debería ser igual. A su vez, nuestra provincia tiene una desgravación de ingresos brutos en la primera venta, y esto marca una diferencia respecto al resto.

AEV REVISTA: Con créditos del lado de la demanda, y ahora también de la oferta, ¿se cierra el círculo?

Ricardo Griot: Se están dando pasos muy importantes, pero el déficit habitacional es tan grande que habrá que ser creativos. Para que se consolide este modelo en el tiempo, tiene que haber un mercado grande, importante, que termine tomando, securitizando hipotecas y volviendo a prestar. Argentina tenía 0,7% de PBI en crédito hipotecario. Ecuador 4%, Brasil 6%, Perú 7%, Chile entre 20% y 25%. Creciendo un 1% de PBI por año, son cerca de u$s6.000 M solamente de crédito hipotecario, llegando a u$s10.000 millones entre construcción y venta. Y eso ya es un desafío enorme de abordar. Pero además también se deberán analizar otras figuras, como el leasing inmobiliario y sobre todo el mercado de capitales, al que algunas empresas recurrieron en forma particular, pero que se puede ampliar, y es un esquema en el que Rosario puede desarrollar un gran papel.

Pedro

Pedro

Atraído por comprender y resolver las problemáticas que circundan a la tarea del desarrollador, integro y coordino a los actores que constituyen la escena del desarrollo inmobiliario. Deseo construir sólidas alianzas en diversos territorios, tanto nacionales como internacionales, ampliando las fronteras de nuestro alcance proyectual.

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